Frais d'achat immobilier au Maroc 2026 : notaire, 4 % et calcul

Les frais d’achat d’un bien immobilier au Maroc, souvent appelés « frais de notaire », ne vont pas tous au notaire : l’essentiel est versé à la Direction générale des impôts (droits d’enregistrement) et à l’Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC). La loi de finances 2026 a laissé les taux inchangés, mais elle a créé un droit supplémentaire de 2 % pour les ventes payées en espèces et allégé la fiscalité de l’acte d’hypothèque. Ce guide détaille chaque poste, ce que paie l’acheteur et le vendeur, deux simulations complètes à 800 000 DH et 1 500 000 DH, l’aide directe au logement et les vérifications à faire avant de signer.

À retenir : pour un logement payé sans crédit, prévoyez environ 7 % du prix : 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de conservation foncière et les honoraires du notaire. Payez toujours par virement ou chèque : depuis juillet 2026, les espèces coûtent 2 % de plus.

Récapitulatif des frais d’achat en 2026

Le notaire encaisse la totalité de ces sommes avant la signature, puis reverse les droits à l’administration. Il remet un décompte détaillé : exigez-le.

Les droits d’enregistrement : 4 %, 5 % ou 3 %

Tout acte de vente immobilière doit être enregistré auprès de la DGI dans les 30 jours de sa date. C’est le notaire qui s’en charge et qui paie les droits pour le compte de l’acheteur. Selon l’article 133 du Code général des impôts 2026, les taux sont les suivants :

Base de calcul : le prix déclaré dans l’acte, TVA comprise pour un logement neuf vendu par un promoteur. L’administration peut le rectifier si elle l’estime inférieur à la valeur vénale du bien : la DGI s’appuie pour cela sur son référentiel des prix des transactions immobilières, consultable sur tax.gov.ma.

Le logement social au sens du CGI est une unité de 50 à 80 m² couverts vendue au plus 250 000 DH hors TVA ; le logement à faible valeur immobilière fait 50 à 60 m² pour un prix de première vente de 140 000 DH au plus. Le taux de 3 % ne vaut que pour la première vente par un promoteur ayant conclu une convention avec l’État, comme le rappelle le guide fiscal des MRE publié par la DGI. Une revente ultérieure repasse à 4 %.

Attention : il n’existe plus en 2026 d’exonération ou de réduction de droits pour un « premier logement » classique. Les mesures temporaires de 2020-2021 ont pris fin. Le soutien de l’État passe aujourd’hui par l’aide directe au logement, présentée plus bas.

Nouveauté 2026 : 2 % de plus si vous payez en espèces

La loi de finances 2026 a ajouté un paragraphe III à l’article 133 du CGI. D’après la note circulaire n° 737 de la DGI, pour les actes établis à compter du 1er juillet 2026, un droit supplémentaire de 2 % s’applique à la vente d’un bien immobilier de plus de 300 000 DH lorsque :

• l’acte ne mentionne pas les modalités et références du paiement ;
• ou le prix n’est pas réglé par un moyen admis : chèque barré non endossable, virement bancaire, effet de commerce, carte ou procédé électronique, compensation documentée, ou dépôt bancaire chez le notaire.

Le droit ne porte que sur la partie payée en espèces. Il n’est pas dû lorsque l’acte précise que le prix est financé par un crédit bancaire. Il est à la charge de l’acheteur, mais toutes les parties restent solidairement responsables.

Astuce : faites passer l’avance du compromis par chèque barré ou virement et veillez à ce que ses références figurent dans l’acte définitif. La DGI précise que, dans ce cas, le droit de 2 % ne s’applique pas à cette avance.

Les droits de conservation foncière (ANCFCC)

Pour un bien titré, la vente doit être inscrite sur le titre foncier : c’est cette inscription, et non la seule signature, qui rend l’acheteur propriétaire opposable à tous. Selon le tableau des pièces, délais et tarifs publié par l’ANCFCC :

Le délai de réalisation annoncé par l’ANCFCC pour une vente est de quelques jours après le dépôt. Le notaire vous remet ensuite un certificat de propriété à votre nom.

Attention : si le bien n’est pas immatriculé (simple « melkia » ou acte adoulaire, fréquent dans certains quartiers anciens ou en zone rurale), il n’y a pas de droits de conservation foncière à la vente, mais la sécurité juridique est bien moindre. Une immatriculation coûte 1 % de la valeur, plus des droits fixes et superficiaires, et prend des mois.

Les honoraires du notaire et la TVA

Combien prend un notaire ?

La loi n° 32-09 organisant la profession de notaire prévoit que les honoraires sont fixés par voie réglementaire. Un projet de décret (n° 2-17-481) fixant le barème et les modalités de perception des honoraires a été adopté en Conseil de gouvernement en décembre 2018. Selon la presse, sa grille prévoyait un forfait de 4 000 DH pour une vente jusqu’à 300 000 DH, 1,5 % entre 300 000 et 1 000 000 DH, puis des taux dégressifs (1 % à 1,25 % jusqu’à 5 MDH, 0,75 % jusqu’à 10 MDH, 0,5 % au-delà), et des plafonds réduits pour le logement social et à faible valeur.

En pratique, les honoraires d’une vente se situent souvent autour de 1 % du prix hors taxe, avec un minimum de quelques milliers de dirhams, et ils se négocient, surtout pour les montants élevés ou chez un promoteur qui impose son notaire. Demandez un devis écrit distinguant les honoraires, la TVA et les débours (droits reversés à l’État).

TVA sur les honoraires : 20 %

Les prestations des notaires, avocats, adoul et huissiers sont soumises à la TVA au taux normal de 20 % depuis la loi de finances 2023 (auparavant 10 %). L’article 99 du CGI 2026 ne les mentionne plus parmi les opérations à 10 %. La TVA ne s’applique qu’aux honoraires, pas aux droits d’enregistrement ni à la conservation foncière.

Exemple : honoraires de 8 000 DH HT → TVA 1 600 DH → 9 600 DH TTC.

Les frais divers

Le décompte du notaire comprend aussi des débours : droits de timbre, copies et expéditions de l’acte, certificats de propriété, légalisations, éventuellement l’attestation de non-imposition ou les frais de syndic. Ils représentent en général quelques centaines à 2 000 DH. Dans nos simulations, nous retenons une provision de 1 500 DH.

Les frais liés au crédit immobilier

Lorsque l’achat est financé par une banque, celle-ci prend une hypothèque de premier rang sur le bien. Cela ajoute :

La note circulaire n° 737 précise que l’exonération du crédit et le droit fixe de 200 DH sur l’hypothèque s’appliquent aux actes enregistrés depuis le 1er janvier 2026, qu’il s’agisse d’une banque ou d’une société de financement.

Astuce : le barème de l’ANCFCC est plus favorable aux petits prêts (0,5 % jusqu’à 250 000 DH). Si votre besoin est proche de ce seuil, demandez à votre notaire le coût exact de chaque option. Une fois le crédit remboursé, la mainlevée coûtera 500 DH de conservation foncière, plus les honoraires de l’acte.

Exemple complet : appartement de 800 000 DH

Hypothèses : appartement titré (neuf ou ancien), prix payé intégralement par virement ou chèque barré, honoraires du notaire à 1 % HT.

Sans crédit

Les frais représentent 6,9 % du prix. Si le notaire applique 1,5 % HT, les honoraires TTC passent de 9 600 à 14 400 DH et le total à 60 000 DH (7,5 %).

Avec un crédit de 640 000 DH (80 % du prix)

Soit 8,1 % du prix, auxquels s’ajoutent les honoraires du notaire pour l’acte de prêt et les frais de la banque. Votre apport doit donc couvrir les 160 000 DH non financés et environ 65 000 DH de frais.

Payé entièrement en espèces, le même appartement supporterait 16 000 DH de droit supplémentaire (2 %), soit 71 200 DH de frais sans crédit.

Exemple complet : villa ou appartement de 1 500 000 DH

Mêmes hypothèses (paiement traçable, honoraires à 1 % HT).

Sans crédit

Les frais représentent 6,8 % du prix. À 1,25 % HT d’honoraires, ceux-ci passeraient à 22 500 DH TTC et le total à 106 600 DH (7,1 %).

Avec un crédit de 1 200 000 DH

Soit 8 % du prix. Pour ce budget, l’apport minimum à prévoir est de 300 000 DH plus environ 120 000 DH de frais.

Et pour un terrain ?

Pour un terrain nu de 1 500 000 DH, le taux des droits d’enregistrement passe à 5 %, soit 75 000 DH au lieu de 60 000 DH. Les autres postes ne changent pas : le total sans crédit atteint environ 117 100 DH (7,8 %).

L’aide directe au logement en 2026

Le programme d’aide directe au logement du ministère de l’Habitat, créé par la loi de finances 2023 et lancé en janvier 2024, couvre la période 2024-2028 : il reste donc en vigueur en 2026.

Conditions principales (d’après la page officielle du ministère) :

• être de nationalité marocaine, résident au Maroc ou MRE ;
• ne pas être propriétaire d’un logement au Maroc et n’avoir jamais bénéficié d’un avantage de l’État en matière de logement ;
• acheter un logement neuf, en première vente, auprès d’un promoteur, dont le permis d’habiter date du 1er janvier 2023 ou après ;
• passer par un notaire, qui dépose le compromis sur la plateforme daamsakane.ma dans les 7 jours ;
• affecter le logement à l’habitation principale pendant 5 ans et consentir une hypothèque au profit de l’État, qui garantit le remboursement de l’aide en cas de manquement.

Un décret modificatif (n° 2.26.578) a été adopté en septembre 2026 pour ajuster le dispositif. Selon la presse, il ouvre notamment l’aide aux personnes détenant une part d’un logement en indivision et allonge le délai de signature de l’acte définitif après le versement de l’aide ; vérifiez les conditions à jour sur la plateforme officielle avant de signer.

Attention : l’aide ne réduit pas les frais d’achat. Les droits d’enregistrement (4 %) et la conservation foncière (1,5 %) sont calculés sur le prix total TTC, aide comprise. Pour un appartement neuf de 650 000 DH, l’aide de 70 000 DH est versée au notaire, mais les droits restent de 26 000 DH (enregistrement) et 9 850 DH (conservation foncière).

Ce que paie l’acheteur, ce que paie le vendeur

L’article 183-A du CGI met les droits d’enregistrement à la charge des nouveaux possesseurs, c’est-à-dire de l’acheteur, mais les deux parties en restent solidairement responsables vis-à-vis du fisc. Le partage des honoraires peut être négocié, mais l’usage est qu’ils soient payés par l’acheteur. La commission d’agence est libre : précisez par écrit qui la paie.

Les étapes et les vérifications avant de signer

1. Vérifiez le titre foncier. Demandez au vendeur le numéro du titre et faites établir un certificat de propriété récent (100 DH à l’ANCFCC) : il indique le propriétaire, la surface, les hypothèques, saisies et servitudes inscrites.
2. Comparez avec la réalité. Surface, numéro de lot, place de parking et cave doivent correspondre au titre (titre de fraction privative en copropriété). Pour un bien neuf, demandez le permis d’habiter.
3. Contrôlez la situation fiscale du vendeur. Le notaire vérifie le paiement de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux ; voir aussi nos attestations fiscales.
4. Signez un compromis chez le notaire. Il fixe le prix, l’avance, les conditions suspensives (obtention du crédit) et la date de l’acte définitif.
5. Versez les fonds sur le compte du notaire, jamais au vendeur directement. La loi n° 32-09 oblige le notaire à déposer les fonds de ses clients à la Caisse de dépôt et de gestion (CDG) : c’est le séquestre, qui protège l’acheteur jusqu’à l’inscription de la vente.
6. Payez par virement ou chèque barré, références mentionnées dans l’acte, pour éviter le droit de 2 %.
7. Signez l’acte définitif et réglez le décompte de frais.
8. Suivez l’enregistrement et l’inscription. Le notaire enregistre l’acte dans les 30 jours, l’inscrit à la conservation foncière et ne libère le prix au vendeur qu’une fois la mutation inscrite et l’éventuelle hypothèque du vendeur levée. Récupérez votre certificat de propriété.

Astuce : l’achat d’un bien titré ne peut être conclu que par acte authentique (notaire ou adoul) ou par un avocat agréé près la Cour de cassation. Méfiez-vous d’un simple acte sous seing privé « légalisé à la commune » : il ne permet pas l’inscription sur le titre foncier.

Cas particulier des MRE

Les Marocains résidant à l’étranger paient exactement les mêmes frais qu’un résident. Quelques points spécifiques :

• Procuration : si vous ne pouvez pas vous déplacer, vous pouvez signer une procuration au consulat, qui permet à un proche de signer chez le notaire.
• Paiement depuis l’étranger : un virement en devises vers le compte du notaire est traçable et évite le droit de 2 %. Conservez les justificatifs pour une revente future.
• Aide au logement : les MRE y ont droit dans les mêmes conditions, à condition d’occuper le logement comme habitation principale.
• Revente et loyers : consultez notre guide sur les impôts des MRE et celui sur l’impôt sur les loyers si vous louez le bien.

Erreurs fréquentes

• Payer une partie du prix « au noir ». Outre le droit de 2 % depuis juillet 2026, un prix minoré expose à un redressement si la DGI le juge inférieur à la valeur vénale, et à une plus-value plus lourde lors de la revente.
• Verser l’avance directement au vendeur. En cas de litige ou d’hypothèque cachée, l’argent est difficile à récupérer. Passez toujours par le compte du notaire.
• Oublier les frais dans le plan de financement. Les banques financent rarement les frais : prévoyez 7 à 8 % du prix en plus de l’apport.
• Confondre le prix HT et TTC pour l’aide au logement : les seuils de 300 000 et 700 000 DH s’entendent TVA comprise.
• Ne pas demander de devis. Les honoraires se négocient ; seuls les droits d’enregistrement et de conservation foncière sont fixés par les textes.
• Ne pas vérifier les servitudes et hypothèques sur le certificat de propriété, ou acheter un bien non titré sans en mesurer les risques.

Pour estimer votre capacité d’emprunt, partez de votre net mensuel avec le simulateur salaire net, et pour les autres taxes liées au logement, consultez aussi le guide de la TVA en 2026.

ℹ️ Ces informations sont fournies à titre indicatif et peuvent évoluer. Vérifiez toujours auprès de l'administration concernée ou de son site officiel avant toute démarche. Une erreur ? Signalez-la.